No último sábado, 23 de junho, o presidente da Adconce, Rodrigo Guilhon ressaltou durante entrevista especial para o caderno Pop Imóveis & Construção do jornal O Povo, os direitos e deveres do síndico.

Confirma a matéria na íntegra:

Em uma tendência de verticalização de Fortaleza e de ambientes de lazer compartilhados no conceito de coliving, é necessário que os mais antigos costumes de partilha do homem das cavernas sejam resgatados para que se viva em harmonia. Contudo, é comum situações, por exemplo, o vizinho do 302 não paga a taxa de condomínio há meses, os rapazes do 1001 estão levando comida para a borda da piscina e os filhos do proprietário do apartamento 703 estão sempre brincando de futebol na garagem. Quando a paz não reina, quem é acionado e fica responsável de resolver os conflitos é o síndico.

Entre suas preocupações, estão também a inovação tecnológica, a segurança e a otimização de custos. Segundo Rodrigo Guilhon, presidente da Associação das Administradoras e Condomínios do Estado do Ceará (Adconce), os problemas mais recorrentes em um condomínio são os atritos entre moradores e a inadimplência, que gira em torno de 10% a 12% no Ceará. Assim, devido à multa ser de apenas 2% e os juros, de 1%, a taxa de condomínio é uma das primeiras despesas a serem acumuladas quando as condições financeiras são mais apertadas.

Além disso, em entrevista a Jocélio Leal, no programa Mercado Imobiliário na Rádio O POVO/CBN, Rodrigo compara as vantagens e desvantagens da autogestão de um condomínio e da contratação de uma administradora, os desafios de se viver em comunidade e as responsabilidades do síndico.

O POVO – Por que é melhor contratar uma empresa para administrar um condomínio e não assumir essa tarefa, digamos, na base da  pessoa física?

Rodrigo Guilhon – A complexidade da gestão de condomínios requer vários conhecimentos, tanto na área trabalhista, jurídica, relacionamentos, gestão de pessoas. Então, acreditamos que, com as atribuições que temos no dia a dia, é praticamente impossível para uma pessoa física, autônoma, ter conhecimento de todas essas informações, porque se trata de uma complexidade muito grande. Você contratando uma empresa especializada para fazer esse trabalho, de certa forma, o condomínio e o síndico se eximem tanto civilmente, até às vezes criminalmente, de suas responsabilidades.

OP – É tendência que os condomínios contratem empresas ou a predominância ainda é muito forte da solução doméstica?

RG – No Ceará, temos aproximadamente 6.500 condomínios. Acreditamos que 50% desses condomínios sejam geridos por administradoras. Já 99% dos empreendimentos novos são entregues às administradoras. O grande número de condomínios que ainda tem gestão própria são realmente aqueles mais antigos, que tem uma síndica de já muito tempo. Mas em relação aos novos empreendimentos, eu lhe garanto que 99% é entregue já na fase final da implantação, na primeira assembleia tem uma administradora. Quase 100% permanece nessa função.

 

OP – O zelador pode cobrir o horário de almoço ou folga do porteiro?

RG – O zelador, essa denominação é mais do Sul, a gente chama mais de SG (serviços gerais), aqui no Ceará acabam utilizando mais essa nomenclatura. Depois da homologação da escala 12 por 36, encontrou-se essa solução, vamos dizer assim. O porteiro teria que tirar esse intervalo intrajornada de uma hora e a solução encontrada foi a utilização desse tipo de profissional. Com a reforma trabalhista, nós acabamos com esse dilema, porque agora é permitido indenização para os intervalos de intrajornada. Antes dessa reforma, você não tinha opção. Ou você colocaria um SG ou zelador, ou você não teria como legalmente fazer essa substituição, porque não era permitida a indenização. Na prática, o que acontece é assim, o que eu digo eventualmente, um condomínio com três ou quatros SGs, às vezes tem o supervisor, ou então o rodízio dessa substituição é que eu considero uma coisa eventual. Você não pode ter é um profissional que todo dia, que naquela hora específica, ele assuma aquela função. É um possível desvio de função. Mas com essa possibilidade que se abriu com a reforma trabalhista, se é possível fazer a indenização, antes sequer era permitido.

 

OP – O síndico deve estar à disposição dos condôminos 24 horas por dia?

RG – Acho que isso é um mito. O síndico, como qualquer outro condômino, tem que ter o horário dele. Isso não é estabelecido em convenção nem nada, mas o que prevalece nesse caso é o bom senso. Eu acho que, salvo as grandes emergências, um acidente, casos excepcionais, ele tem que ser acionado a qualquer momento, porque o responsável civil e criminal do condomínio é o síndico. Mas as demandas do dia a dia, acredito que tenha que ser estabelecido um horário comercial, ser relatado no livro de ocorrências qualquer demanda não muito urgente ou então passar um email. O síndico como qualquer outro condômino tem direito à sua privacidade, tem direito a seu descanso. Essa falta de respeito dos condôminos seja o principal dilema das pessoas sobre serem ou não síndicos. Infelizmente, isso é uma grande verdade, não é nenhum mito não. Se tem uma falta de respeito com os síndicos muito grande, acaba afugentando essas possibilidades dos condôminos de serem o síndico do seu condomínio um dia.

 

OP – Uma questão de um ouvinte: quando o síndico quer se eternizar no cargo, valendo-se de procuração de outros condôminos que o fazem ser eleitos reiteradamente a contragosto dos demais, o que fazer?

RG – Importante que quando surgirem as convocações para deliberar as eleições de síndico, subsíndico e membros do conselho, ele formar grupos de condôminos que queiram disputar. A gente fala que está insatisfeito com a política, mas no nosso dia a dia sempre tem a política em tudo. No condomínio, infelizmente, tem que se fazer da mesma maneira, tem que na assembleia falar para que o síndico dê a vez para outros condôminos. Tem algumas convenções, é raro isso, que determinam esse rodízio, alguma convenção que pode estipular a não-reeleição, isso também é difícil. É participar de assembleias, ele mesmo pode se candidatar, assim como esse síndico “ditador” pode disputar com ele atrás de convocações. Recentemente, um cliente nosso teve um caso de um síndico que foi reeleito também com muitas procurações e os condôminos questionaram essas procurações. Eles acionaram a Justiça, convocaram uma nova assembleia, inclusive o juiz, foi bem diferente essa situação, o juiz participou dessa nova eleição para conferir as questões das procurações, para ver a veracidade das informações.

 

OP – Quando o senhor fala tecnologia, inovação e segurança, me vem à cabeça a portaria eletrônica. Como é que está essa receptividade em Fortaleza?

RG – Fora a questão da tecnologia, o grande problema da portaria virtual no nosso Estado é a questão da cultura. Pelo fato de o nosso Estado ser muito violento, as pessoas querem adentrar e sair rapidamente do condomínio. E as pessoas têm que entender que existe uma mudança no comportamento, porque na portaria virtual, a entrada e a saída de veículos é de responsabilidade do condômino. Tem que ter a certeza de que quando você está saindo, quando você aperta o controle, você tem que esperar que o portão feche, observar se não entra alguém. Na entrada de pedestres também, se você está entrando acompanhado de uma pessoa desconhecida, você tem que cumprimentar a pessoa, saber se é condômina ou não. Isso é muito importante. E as pessoas, às vezes, querem tratar um condomínio com portaria virtual igual a um condomínio com portaria orgânica.

 

OP – Um condômino pode alugar seu apartamento dentro de um aplicativo, como AirBnb, sem nenhuma restrição?

 

RG – Eu recentemente li uma matéria no jornal sobre esse condomínio que estava querendo proibir e o condômino e na Justiça teve ganho de causa favorável. O que tem que ficar claro é o seguinte: qualquer tipo de situação que acontecer com esse inquilino de um aplicativo, a responsabilidade é do proprietário. Esses aplicativos são bem recentes, alguns condomínios colocam em convenção que não é permitido a locação por temporada, mas mesmo assim, a Justiça acaba derrubando alguns desses pontos de convenção. Mas o que fica certo é o seguinte, sendo proibido ou não, a responsabilidade pelo condômino que está colocando lá uma pessoa que causar qualquer transtorno, prejuízo, até mesmo um marginal, é do proprietário da unidade. Ele tem que saber suas responsabilidades.

 Síndico externo 

Também chamado de síndico profissional, é uma alternativa para condomínios em que não há quem possa assumir a função, seja por falta de disponibilidade ou desinteresse dos condôminos. Esse cargo se popularizou com a crise de 2014, quando pessoas de outras áreas o viram como uma oportunidade para conseguir uma renda extra a princípio e, posteriormente, tornaram-se profissionais.

Portaria virtual

De acordo com Rodrigo Guilhon, esse recurso é uma tendência que está em alta em Fortaleza, cerca de 250 empreendimentos já o utilizam. Porém, ele só é viável para até 30 unidades, porque um mesmo operador da portaria virtual fica responsável por cinco condomínios diferentes. Caso o empreendimento seja maior que isso, o funcionário será incapaz de lidar com o grande fluxo de pessoas. Sua mensalidade é, em média, de R$ 5.000.